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房子假過戶 差點要不回 法官提醒:過戶后要簽訂財產約定
2019年05月15日 09:35:16  作者:王晨  王瑩  來源:云南法制報
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  90歲高齡的林先生怎么都沒想到,為了外孫上學而假過戶給女兒的房子,差點要不回來。

  案情

  兩次假過戶 房子“歷險”
 
  林先生妻子早年過世,1993年,他購得新疆烏魯木齊市的單位公有住房一套,并取得房產證。
 
  為了讓大女兒林某的孩子在房屋所在學區的學校就讀,林先生與林某簽訂《房產轉讓合同》,約定林先生將房屋轉讓于林某,除轉讓價格7萬元外,其他條款均空白。
 
  事實上,林某并未向林先生支付協議約定的7萬元,房屋過戶手續是真,但過戶意愿是假。很快,林某便取得了房屋所有權證。過戶后,林先生依然是該房屋的實際居住人,林某的孩子也順利在該房屋所在學區的學校就讀。
 
  2012年底,林先生的小女兒林某某也想讓孩子在涉案房屋所在學區的學校上學,征求林先生和林某的意見后,她與林某簽訂了《房產轉讓合同書》,約定林某將房屋轉讓于林某某,轉讓價格為35萬元,其他條款均為空白。
 
  隨后,林某某取得該房屋所有權證,但房屋仍由林先生居住。
 
  2018年,林某某和丈夫周某準備離婚,周某認為,房子在林某某名下,就屬于夫妻共同財產,提出要對該房屋進行分割。
 
  周某的做法讓林先生和林家姐妹都很氣憤,因為房子過戶只是為了方便孩子上學,簽訂轉讓合同時并沒有實際支付轉讓費用。于是,林先生到烏魯木齊市天山區人民法院起訴,要求與被告林某某、周某及第三人林某確認之前簽訂的兩份房屋轉讓合同無效。
 
  判決

  合同非真實意思表示屬無效
 
  周某在法庭上辯稱,房屋產權已在林某某名下,不管之前林先生跟林某之間是如何約定的,林某和林某某之間的房屋轉讓行為是真實的,不存在虛假情況,涉案房屋是他和林某某的婚后共同財產。
 
  法院審理后認為,依照常理,林先生與林某簽訂《房產轉讓合同》、林某與林某某簽訂《房產轉讓合同》,各方之間應存有買賣房屋的意思表示及相應的履行行為。但結合已查明的事實,各方當事人之間的一系列轉讓行為與上述意思表示存在相悖之處。
 
  從簽訂合同的目的來看,3人均認可簽訂《房產轉讓合同》是為了讓林某和林某某的孩子在涉案房屋所在學區的學校上學,且兩名孩子均使用了涉案房屋的學區指標,小學、初中已就讀至畢業。
 
  從合同的內容來看,《房產轉讓合同》僅約定了房屋價款,未約定定金、付款方式、付款期限、交房時間、違約責任等合同重要條款,且約定的價款明顯低于交易時房屋的市場價格。
 
  從合同的履行來看,在林某未向林先生交付房款,林某某未向林某交付房款的情況下,當事人均履行了過戶義務,此舉與房屋買賣的交易習慣不符。且林先生、林某也從未主張過購房款,周某亦未提供證據證明向林某給付了購房款。
 
  此外,從涉案房屋過戶后的使用情況來看,該房屋自始至終由林先生個人居住使用。
 
  綜上,林先生與林某之間、林某與林某某之間簽訂合同后僅有單純的過戶行為,不具有買賣房屋的真實意思表示,亦未實際履行房屋買賣合同的相應義務,而是通過簽訂轉讓合同的形式將房屋產權過戶至林某、林某某名下,讓其子女在房屋所在學區就讀。故3人分別簽訂的兩次房屋轉讓合同并非真實意思表示,合同應屬無效。
 
  近日,法院作出判決,原告林先生與第三人林某簽訂的《房產轉讓合同》無效;被告林某某與林某簽訂的《房產轉讓合同》無效。
 
  提醒

  過戶后簽訂財產約定
 
  承辦該案的法官表示,不具有真實買賣意思的房產轉讓合同是無效的,不建議當事人簽訂虛假的房產轉讓合同。
 
  那么,如果老人為了孫子上學需要,真想把房產過戶到子女名下,又該如何防范風險呢?
 
  根據《婚姻法》相關規定,夫妻在婚姻關系存續期間繼承或贈與所得的財產,歸夫妻共同所有,但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產,為夫妻一方財產,離婚時另一方無權要求分割。
 
  因此,老人在子女婚姻存續期間,將房產登記在子女名下,又想不作為他們夫妻共同財產的,可以通過贈與的方式來實現目的。且在簽訂贈與協議時,需要特別表明該房產只贈與其子女一個人,不作為子女夫妻共同財產,然后再到房屋產權部門辦理房產過戶手續。
 
  或者,在房產過戶后,當事人可要求拿到房產證的子女與配偶簽訂夫妻財產約定,約定上述房產歸其子女一方所有。
 
  王晨 王瑩
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